O Imobiliário Industrial: Oportunidades e Limitações

Portugal vive um período de transformação estratégica no seu mercado imobiliário. O segmento industrial e logístico, antes um nicho, afirma-se hoje como motor do investimento e fonte de inúmeras oportunidades.

A procura crescente por armazéns, parques tecnológicos e centros de distribuição reflete uma economia em mutação, fruto do comércio eletrónico em expansão, da reindustrialização europeia e da valorização das cadeias de abastecimento como ativos estratégicos.

São só oportunidades? Não. Apesar do inegável dinamismo do setor, existem limitações estruturais que exigem não apenas reformas legislativas, mas também investimentos sérios em infraestrutura e no planeamento territorial.

A legislação portuguesa, centrada na habitação e no comércio, terá de evoluir para atender às exigências da chamada Quarta Revolução Industrial.

Os Planos Diretores Municipais (PDM), frequentemente desatualizados, carecem de revisão urgente, orientada por critérios de inovação e sustentabilidade, viabilizando, assim, projetos como data centers, hubs logísticos de última milha (o último trajeto antes de chegar ao cliente final) ou unidades de produção de energia limpa.

Também os processos de licenciamento, apesar de terem beneficiado de iniciativas como o Balcão Único do Prédio e o SIMPLEX Urbanístico, continuam marcados por uma morosidade e fragmentação, que urge resolver.

Por outro lado, a contratualização de projetos industriais de grande escala exige sofisticação. A complexidade técnica destas infraestruturas impõe modelos contratuais em que as partes gozem de maior autonomia contratual, permitindo-lhes estipular livremente cláusulas relativas ao uso dos espaços, à partilha de risco, a incentivos à eficiência energética e a regimes de manutenção partilhada. Em simultâneo, a exigência legal e contratual em matéria de segurança, nomeadamente ambiental, deve aumentar.

Por fim, o legislador e os intervenientes de mercado devem encarar a sustentabilidade como um critério de competitividade. Com metas de neutralidade carbónica até 2050, é necessário garantir que certificações como LEED, BREEAM ou VERDE se traduzem em práticas concretas. A integração de soluções verdes - painéis solares, microgeração, reutilização de águas - exige mecanismos eficazes de verificação, transparência e penalização do greenwashing. Sem isso, a sustentabilidade corre o risco de se tornar apenas retórica.

Portugal dispõe de condições objetivas para desenvolver um setor industrial forte: localização estratégica, portos modernos, energia renovável acessível e estabilidade política. Contudo, transformar o potencial em realidade vai exigir mais do que reformas pontuais.

O futuro de Portugal como hub industrial e logístico está por construir e exige um trabalho sério, que tem de começar de imediato, sob pena de Portugal perder nova oportunidade de apanhar o comboio da competitividade.

Artigo original publicado no Público Imobiliário