Devemos (Portugal) proibir que os estrangeiros comprem casa cá?

É o tema do momento, especialmente depois de sabermos que 2022 teve o maior aumento de preços das casas nos últimos 30 anos. A subida, revelada pela Confidencial Imobiliário (Ci), foi de 19%, só semelhante ao crescimento em 1991.

Muitos dizem que a inflação na habitação se deve à entrada dos estrangeiros no mercado nacional, o que resulta em preços impraticáveis para os portugueses e inacessibilidade à habitação. Daí a sugestão que, tal como no Canadá, o caminho seja proibir.
Esta é uma informação que temos de desconstruir.

Qual a razão efetiva da subida dos preços da habitação

Por um lado, a subida forte dos preços nos últimos anos deve-se à incapacidade da oferta em satisfazer a procura. Os números não enganam. Entre 2015 e 2022 foram vendidas cerca de 1.000.000 de casas em Portugal, mas construídas apenas 92.500 (segundo dados do INE). Por cada casa concluída, foram vendidas 11.
Depois, vemos que nos últimos quatro anos, apenas 6% das casas vendidas foram compradas por estrangeiros (dados INE). Ou seja, são os portugueses quem faz o mercado, gerando 94% das vendas. São também os compradores nacionais quem mais tem acelerado o volume de casas compradas.
Outro facto: 86% das casas transacionadas desde 2019 foram compradas por famílias, o que desconstrói a teoria de que são os investidores com ambições especulativas que estão a comprar casas em Portugal.

Qual o impacto dos estrangeiros na compra de casas em Portugal?

Por outro lado, se até agora estes factos não esclarecessem o engano que é achar que apenas uma franja da procura inflacionou os preços em todo o país, podemos ainda ver que habitualmente os estrangeiros dirigem as suas compras para segmentos de preço mais elevados, onde, temos de ser realistas, não se coloca a questão de uma preocupação social.

Os dados da Ci relativos às compras por estrangeiros em Lisboa, que é o mercado mais apetecível para estes compradores, mostram que os não-residentes investiram uma média de €510.000 por casa (dados do 1º Sem.2022), um segmento onde dificilmente a pressão dos preços terá um impacto social. E mesmo neste núcleo Central de Lisboa, são os portugueses quem mais compra, fazendo 74% das aquisições de habitação.

Então, onde está o problema da habitação em Portugal? Na oferta ou na procura?

Em suma, o problema de acesso à habitação em Portugal continua a estar do lado da oferta e não num determinado perfil da procura, os estrangeiros!

Ele existe, é certo! Mas quando queremos resolver uma situação grave como esta, temos de ir à base, neste caso tentar equilibrar a oferta e a procura. O caminho não passa por termos medidas castradoras aos incentivos de captação de investimento estrangeiro ou inibir o mercado de funcionar livremente, como está a acontecer no Canadá, aliás, sem grande impacto na travagem dos preços.

Temos é que criar medidas que incentivem a criação de nova oferta quer em quantidade quer em adequação às diversas classes de rendimento. O caminho é trabalhar junto de quem produz oferta habitacional, com incentivos fiscais e desburocratização de processos.

A estabilização dos preços de mercado ocorrerá à medida que a oferta aumentar.