Governo avança com revisão do NRAU

O Governo anunciou esta quinta-feira, no decorrer da reunião de Conselho de Ministros, um novo pacote de medidas destinadas ao mercado do arrendamento urbano.

É a prometida reforma do NRAU – Novo Regime de Arrendamento Urbano, que inclui uma maior agilização dos despejos em situações de incumprimento reiterado dos inquilinos ou a liberalização dos prazos dos contratos de arrendamento. 

Dois meses de não pagamento de rendas podem agora justificar o despejo, em vez dos atuais três meses exigidos. Em caso de incumprimento reiterado, o despejo pode ser iniciado sempre que se verifique um atraso no pagamento igual ou superior a oito dias por mais de três vezes seguidas ou interpoladas, durante um período de 12 meses, ou mais de quatro vezes em 18 meses.

Falando em conferência de imprensa depois do Conselho de Ministros, Miguel Pinto Luz, ministro das Infraestruturas e da Habitação, referiu que “queremos acelerar os despejos, mantendo as garantias, e a capacidade de argumentação das duas partes no processo, mantendo escrutínio, transparência e equilíbrio (…). Tornamos a malha mais apertada do ponto de vista da resolução por incumprimento”, cita o Económico.

Já o direito de resolução do contrato passa a caducar ao fim de seis meses, ao invés dos três meses anteriores. O Governo também pretende antecipar em três anos o fim do controlo de rendas, atualmente nos 2% anuais e que estava previsto até 2029, passando as rendas a poder ser definidas pelas partes. “Pretendemos dar mais liberdade contratual com a eliminação total do controlo de rendas, de entraves privados absolutamente anacrónicos, sem sentido e com uma profunda carga ideológica”, afirmou Miguel Pinto Luz.

Por outro lado, serão eliminados “passos administrativos e notificações inúteis”, agregando as decisões judiciais relativamente a despejo e pagamentos de rendas e eliminar expedientes dilatórios. Miguel Pinto Luz quer “simplificar o tema da desocupação”, que admite ser “um tema quente e que enfrentamos de frente, sem qualquer tipo de preconceito”.

O Estado também vai garantir o pagamento de rendas no caso daquelas que vençam após o termo do prazo de oposição ou após a suspensão deste pedido de apoio judiciário.

Os limites da duração do contrato com prazo certo são mantidos, não podem ser inferiores a um ano nem superiores a 30 anos.

Segundo a agência Lusa, o Conselho de Ministros também aprovou novas regras para a transição dos contratos anteriores a 1990 para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). No caso dos inquilinos com menos de 65 anos, e rendimento anual inferior a 64.400 euros, a renda mantém-se por um período de 5 anos. No entanto, se os rendimentos superarem esse valor, a renda pode ser atualizada para 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do Imóvel.

No caso dos inquilinos com mais de 65 anos, o contrato continua a não poder transitar para o NRAU, mas se o rendimento do agregado familiar for superior a 64.400 euros anuais, a renda também pode ser atualizada para 1/15 do VPT, cita a TVI.

O setor imobiliário aguarda estas alterações com grande expetativa, reclamando há muito a confiança necessária para dinamizar este mercado, que tarda em ter escala suficiente para responder aos desafios habitacionais do país. A agilização dos despejos e outros incentivos ao mercado tem sido defendida pelo Governo como parte da sua política de habitação, mas o Executivo avançou primeiro com o "choque fiscal" (que também inclui vários incentivos ao arrendamento) e com a revisão do Simplex, remetendo a reforma do arrendamento para mais tarde.  

Inquilinos e proprietários insatisfeitos

Reagindo às novidades, a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) criticou as medidas, manifestando a sua “profunda deceção”, considerando que este novo pacote fica muito aquém do que o país precisava e do que os proprietários “legitimamente esperavam”.

“Esperava-se uma resposta mais abrangente ao problema dos contratos de arrendamento antigos. O próprio Governo identifica a existência de um mercado fraccionado, com rendas mais baixas concentradas nos contratos de maior duração e uma percentagem significativa de contratos com várias décadas. No entanto, as medidas agora apresentadas mantêm por resolver a questão central do congelamento das rendas antigas, continuando a limitar a sua actualização efetiva para valores próximos do mercado de arrendamento acessível”, pode ler-se em comunicado.

Luís Menezes Leitão, presidente da associação, considera que “a montanha voltou a parir um rato. O Governo reconhece o problema, admite que há contratos com décadas, mas no momento decisivo evita tocar na causa principal: as rendas congeladas. Esta era a oportunidade para corrigir uma injustiça histórica. Infelizmente, foi mais uma vez desperdiçada”.

Para a ALP, o patamar dos rendimentos até 64.400 euros considerado para as atualizações “não traduz uma situação de carência económica que justifique manter pequenos proprietários obrigados a suportar rendas artificialmente baixas durante anos ou décadas. Para a ALP é incompreensível que se peça esse sacrifício a senhorios que, em muitos casos, terão rendimentos inferiores aos dos próprios inquilinos que continuam a beneficiar desta proteção”. Luís Menezes Leitão refere que “o que o Estado está a fazer é impor aos proprietários uma subsidiação privada com base num critério de rendimento que o próprio Estado não usa nos seus apoios ao arrendamento”.

A ALP valoriza a intenção de eliminar passos burocráticos desnecessários e tornar mais célere a recuperação dos imóveis, mas preocupa-se com o tempo do processo. “O que importa agora é saber quanto tempo demorará, efetivamente, um senhorio a recuperar a posse do seu imóvel e as rendas em dívida”.

Pela positiva, a ALP identifica a recuperação da liberdade contratual dos novos contratos, o fim antecipado do controlo das rendas nos novos arrendamentos, a maior autonomia em matéria de cauções e rendas antecipadas, bem como a intenção de tornar mais célere a resolução dos contratos em caso de incumprimento. No entanto, considera que são insuficientes para resolver os problemas do mercado. “O Governo sabe onde está o bloqueio. Sabe que o problema está nos contratos antigos. Sabe que há uma parcela relevante do mercado presa a rendas congeladas há décadas. Mas saber e não agir é uma escolha política”.

Também a Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL) reagiu e referiu em comunicado que as alterações anunciadas vão “facilitar os despejos”, considerando que o verdadeiro problema do arrendamento e falta de confiança dos senhorios está no facto de cerca de metade do milhão de contatos de arrendamento celebrados não estarem registados nas Finanças. E aponta cerca de 1,5% de incumprimentos, “ou por não pagamento de rendas ou por resistência a sair das casas por falta de alternativa”.

A AIL considera também que “os faltosos são maioritariamente os senhorios”, referindo-se à falta de obras de manutenção das habitações, sobre a qual não são tomadas as medidas adequadas, nomeadamente fiscalização.  

Para a AIL a solução passa por regular e fiscalizar o mercado e estabelecer um período de 5 anos, para os contratos de arrendamento e garantir as suas renovações, de modo a criar estabilidade e confiança no mercado proporcionando aos arrendatários uma morada estável e aos senhorios um rendimento certo e prolongado da sua propriedade.

Associações apresentaram propostas concretas

De recordar que, no final de 2025, as associações do setor uniram-se para propor ao Governo um conjunto de medidas que entendem ser benéficas para o mercado do arrendamento.

A AICCOPN, a ALP, a APEMIP, a APFIPP e a APPII apresentaram ao Ministério das Infraestruturas e Habitação uma posição comum sobre o processo legislativo em curso relativo à habitação e ao arrendamento, com o objetivo de contribuir para a criação de um mercado mais funcional e digno.

Para garantir a segurança jurídica, as associações defendem um regime legal do arrendamento que seja estável e que possa ser aprovado com o máximo consenso possível no Parlamento; o reforço da previsibilidade regulatória com a publicação rápida de portarias acessórias; e a criação de uma Comissão de Monitorização do Mercado de Arrendamento com os parceiros relevantes, para o acompanhamento e avaliação das políticas de habitação.

Para garantir o equilíbrio e liberdade contratual no arrendamento, pedem liberdade entre as partes na definição de prazos iniciais e de renovação, e que se possa fixar o número de rendas antecipadas e valores de caução, bem como o valor da renda, além de um regime de arrendamentos flexíveis de 3 a 11 meses que se enquadre nas “novas formas de habitar” como o coliving.

As associações defendem o reforço do papel da Plataforma Eletrónica do Balcão do Arrendamento e do Senhorio, apostando em reverter as alterações legislativas introduzidas pela Lei n.º 56/2023, no que respeita à dependência excessiva do tribunal, bem como a fixação de prazos máximos para a parte procedimental, tornando todos os processos mais céleres e expeditos, para maior confiança e segurança dos operadores do mercado.

Um dos pedidos mais antigos do mercado, o fim das rendas anteriores a 1990 que não podem ser atualizadas, a par da concessão de subsídios aos inquilinos, em coordenação com a Segurança Social, e subsequente fim dos atuais apoios aos proprietários.

Entendem os promotores, proprietários, construtores, fundos e mediadores que o Estado deve retomar de forma robusta um programa de construção de habitação pública em parceria com a indústria de construção nacional, bem como estabelecer taxas reduzidas de IRS e IRC para o arrendamento (algo que, entretanto, o Governo já materializou).

Pedem também apoio ao investimento em construção para arrendamento, com um quadro estável de parcerias publico-privadas e condições para que os Organismos de Investimento Coletivo (OIC) possam ser operadores de referência neste mercado. A este ponto o Governo respondeu, por exemplo, com a criação da figura dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

Por fim, pedem a criação de seguros de renda dedutíveis fiscalmente e a criação de uma garantia pública de arrendamento, inspirada no modelo francês “Garantie Visale”, para apoiar jovens e famílias em carência habitacional.

Estas medidas, entendem as associações, podem gerar “uma onda de confiança” que estimule a criação de mais oferta de arrendamento, tanto pela via da ampliação do stock de imóveis existentes e/ou devolutos como pela promoção de nova construção destinada ao arrendamento.

Pela relevância do tema, o arrendamento deu mote à CNN Summit de dezembro – “Habitação: o arrendamento como via de futuro”. Recorde a nossa Special Story sobre o evento.