OS NOVOS MODELOS DE “HABITAR” EM PORTUGAL

O mercado residencial tem vindo a expandir-se através de modelos alternativos. O envelhecimento da população e a existência de famílias mais pequenas; a (in)acessibilidade da habitação e a sua (in)adequabilidade ao rendimento das famílias; o crescimento das zonas urbanas e a flexibilidade das necessidades de habitação; assim como a mudança de estilos de vida, estão na origem da emergência dos novos modelos de habitação, os chamados formatos living.

Estes modelos incluem residências de estudantes, residências sénior, residências de cuidados assistidos, flex-living ou habitação nova para arrendar (BTR), que surgem por complemento à habitação adquirida e às tradicionais ocupações de curta-duração em apartamentos turísticos.

A atratividade destes modelos junto dos consumidores finais é elevada e ganhou eco entre os investidores, sendo os imóveis de Living o principal alvo de investimento na Europa pelo segundo ano consecutivo (26% do investimento direto em 2024).

E quanto a Portugal, há oportunidade de crescimento neste setor?

Em Portugal, também há um crescente interesse neste setor, que captou em 2024 13% dos €2.300 milhões investidos em imobiliário comercial.

E, sendo verdade que continuamos a ser um país de proprietários (76% das habitações são detidas pelo ocupante), alinhamos, contudo, pelas tendências que estão a fazer crescer a necessidade dos novos formatos. Cerca de 24% da população portuguesa tem mais de 65 anos (o 2º maior índice na Europa) e, nos últimos 10 anos, o número de agregados de uma só pessoa aumentou quase 20%. O custo da habitação disparou em 10 anos, com preços a subir, falta de oferta e elevados custos de construção. Em termos de mobilidade, estima-se que 70% dos portugueses viva em áreas urbanas até 2030, impulsionado também pelo forte aumento da população estrangeira e pelo crescimento do número de estudantes internacionais. Tudo isto num quadro de maior flexibilidade de trabalho, maior sentido de comunidade e procura de experiência por oposição à cultura da propriedade.

Os requisitos para a procura estão cá! Num mercado onde há um baixo índice de oferta. Nas residências de estudantes identifica-se a necessidade de 40.000 camas só em Lisboa e Porto. Apesar de estarem mais de 6.500 camas em desenvolvimento, a atual oferta (na ordem das 10.000 camas privadas) não chega a cobrir 30% das necessidades dos estudantes em mobilidade, o que explica as taxas de ocupação de quase 100%. Nas residências de cuidados de saúde e sénior, a ocupação supera também os 90%. A oferta existente deverá rondar as 106.000 camas, mas prevê-se que estas só consigam responder a 4% das necessidades. O flex-living não vai além das 500 camas. No arrendamento de raiz para longa duração e habitação acessível, o mercado continua a ser muito pulverizado e nas mãos de poucos privados.

Ou seja, temos ainda um mercado com falta estrutural de oferta e um pipeline expansivo, mas ainda assim, contido, o que nos eleva o potencial de crescimento para níveis muito atrativos. Este é um mercado que funciona e tem procura. A falta de oferta é uma oportunidade enorme a explorar e posicionar Portugal no mapa europeu dos novos formatos de “habitar”, assim saibamos solucionar os desafios que temos para escalar a oferta. As medidas que podem solucionar estas questões passam por atuar na morosidade dos licenciamentos, reduzir o IVA à construção para 6% e criar bolsas de terrenos públicos que possam acolher este tipo de projetos.

Fontes

JLL e INE

Artigo original publicado no Público Imobiliário