Segmentos Alternativos: mais do que emergentes, uma tendência premente

2022 foi um ano recorde para o imobiliário comercial (CRE) em Portugal e Espanha, com 3 mil milhões de euros e 15,4 mil milhões de euros em transações, respetivamente - um máximo histórico para Espanha e o segundo melhor para Portugal.

Em Espanha, Retalho e Escritórios mantiveram a primazia histórica no investimento total (representando 45%) mas perderam terreno para L&I , Residencial e segmentos Alternativos: a relevância do Retalho foi firmemente baseada na operação mais importante do ano, o "Tree Portfolio" (uma operação de recompra de 662 balcões do BBVA à Merlin), que representou 12% do total de transacções. Os sectores Residencial, L&I e Segmentos Alternativos - dominados por lares de idosos e unidades de alojamento para estudantes - representaram uma quota recorde de 41% do investimento total, uma evolução significativa desde os anos pré-covid, com o setor de Segmentos Alternativos a representar sozinho 13% do investimento total.

O primeiro trimestre de 2023 começou forte para o segmento residencial espanhol, com mais de 800 milhões de euros investidos em grandes negócios, como um projeto BTR adquirido pela DWS à Culmia e um projeto de arrendamento residencial vendido pela Via Célere ao investidor norte-americano Greystar. Isto reflete uma tendência crescente de investimento em BTR ou PRS, respondendo adequadamente às necessidades do mercado.

Portugal registou um volume de investimento de 3 mil milhões de euros em 2022, com o setor da Hotelaria em primeiro lugar no pódio (30%), seguido dos Escritórios, L&I, Segmentos Alternativos e Retalho. Paralelamente a Espanha, Escritórios e Retalho estão a reduzir o peso histórico no total de investimentos e a principal transação do ano foi uma transação isolada, "Crow Portfolio" (venda de vários hotéis da ECS à DK Partners). O sector dos Segmentos Alternativos, com um peso de 12% no volume total de investimentos, incluiu sobretudo os segmentos da Saúde e dos Cuidados a Idosos: A unidade de Cuidados Sénior da Domity em Vilamoura adquirida pela Perial e o "Project Soul", dois Hospitais da Luz vendidos pela FSG Saúde à espanhola Healthcare Ativos.

O 1º trimestre de 2023 manteve o interesse no sector da saúde com a venda da CUF Montijo, mais uma vez adquirida pela Healthcare Ativos. No entanto, o sector do retalho foi o que teve maior impacto, com a venda do portfolio TREI à LCN (cerca de 62% do volume de investimento do 1T).

Prevê-se que o crescimento do PIB em Portugal e Espanha seja superior à média da UE em 2023 e 2024, mas as transações de investimento em CRE mostrarão mercados mais contidos do que em 2022.

Apesar do dinamismo do primeiro trimestre de 2023, o futuro parece sombrio: os produtos de qualidade são escassos, os investidores estão a adaptar-se a um novo quadro financeiro, sendo mais avessos ao risco do que nunca, a incerteza dos preços deverá manter-se ao longo de 2023, a angariação de fundos por parte dos investidores institucionais será provavelmente menos bem sucedida e haverá mais ajustes aos rendimentos esperados. O cenário político e económico instável que surgiu em 2022 definiu o fim do dinheiro barato. O mundo financeiro está a emergir de um período de baixos retornos para as obrigações, o que cria diferentes oportunidades no sector imobiliário: os critérios de sustentabilidade são agora decisivos para investidores e inquilinos.

Com o “E” de ESG a ser abordado de forma mais premente, Portugal precisa tornar mais eficiente a sua oferta no sector residencial, mas a habitação para estudantes e o co-living estão a prosperar, beneficiando de nómadas digitais, expatriados, empresas em expansão para fora de Lisboa e estudantes estrangeiros que esperam instalar-se num destino ensolarado e barato. A curto prazo, o mercado registará um aumento da procura de data centres, indústrias relacionadas com a agricultura, florestas e outros recursos naturais. Edifícios de I&R têm um número crescente de trabalhadores e estudantes qualificados, TI e outros, juntamente com um sector de L&I verde e sustentável adaptado para os apoiar. O médio prazo apresenta mais oportunidades no fator Social de ESG: Espanha e Portugal partilham as necessidades de habitação a preços acessíveis para os jovens, cuidados de saúde e cuidados séniores para uma população idosa em crescimento com baixos recursos económicos, e ao mesmo tempo oferecem recursos humanos, naturais, geográficos e vantagens para energias mais limpas, inovação e tecnologia. É de esperar um mercado mais estável e desenvolvido com investimentos imobiliários em classes de activos como hospitais, escolas e todo o tipo de infra-estruturas. Espera-se que os Segmentos Alternativos tragam algum ar fresco ao mercado do CRE, simultaneamente apoiando a sociedade.