MAIS HABITAÇÃO: A Perspetiva da WIRE Portugal

O Presidente da República vetou o pacote de medidas no âmbito da habitação (Decreto da Assembleia da República nº 81/XV), por entender que o mesmo não é “suficientemente credível quanto à sua execução a curto prazo, e, por isso, mobilizador para o desafio a enfrentar por todos os seus imprescindíveis protagonistas – públicos, privados, socias e sobretudo, portugueses em geral”.

A crise da habitação é uma realidade que afeta não só os jovens e famílias mais vulneráveis, mas começa a afetar em grande escala as classes médias. Este é um tema demasiado importante para arriscarmos medidas que, não só não parecem resolver o problema, como, na verdade, o podem agravar.

Todos concordamos que é preciso apoiar as famílias e criar condições para que as mesmas tenham acesso à habitação, mas a solução passa por estimular a oferta, baixar impostos e agilizar o licenciamento.

As medidas a implementar no âmbito do Pacote Mais Habitação são claramente insuficientes para resolver a crise da habitação instalada, desde logo porque não estimulam a oferta, não diminuem a carga fiscal e não garantem uma efetiva e segura simplificação e celeridade nos procedimentos urbanísticos associados à construção e disponibilização de habitação.

Com efeito, não é o fim dos vistos gold que representam 0,6 % da totalidade das transações em Portugal, nem a penalização do alojamento local que vão resolver o problema da habitação. Ao invés, não vão estas medidas estagnar investimentos importantes para o país?

Acresce que a maioria das medidas envolve recorrer ao património privado (que, tem sido o grande motor do mercado imobiliário!) para cumprir o papel social do Estado, sem que tenham ficado claros conceitos fundamentais a isso associados.

No que respeita ao arrendamento, por exemplo, estarão os proprietários disponíveis para colocar os seus imóveis no mercado de arrendamento, correndo o risco de esperar um ano ou mais para a sua devolução caso o inquilino não pague a renda? O limite e o congelamento das rendas não irão, a final, agravar a situação? A este respeito, não nos podemos esquecer da situação degradada em que se encontravam as nossas cidades em consequência do congelamento das rendas.

Importa, ainda, ter em conta que o mercado nacional é constituído por pequenos proprietários e não por grandes proprietários (70% das habitações permanentes são detidas pelos próprios ocupantes e os restantes 30%, cuja grande maioria está arrendada, são detidas também, em grande parte, por particulares) que, desde logo, se irão deparar com um tipo de arrendamento (acessível) que, transposto para um qualquer business plan, é não rentável.

É preciso, assim, ir mais longe nos incentivos fiscais. De facto, a carga fiscal suportada pelos promotores imobiliários e que é transferida para os proprietários ou arrendatários, é enorme:

• IMT de 6%,
• Imposto de selo de 0,8%,
• IVA da construção não dedutível de 23%.

Mas mais: a estes cerca de 30% acrescem o IMI, AIMI e, bem assim, taxas, taxinhas e compensações urbanísticas pagas aos Municípios. Tudo isto a acrescer ao preço do imóvel!

Em suma, antecipa-se que a esmagadora maioria das medidas do programa restringe, impõe e proíbe, em vez de dar estímulo e criar condições efetivas (e alheias de políticas) para o que é crucial, em particular:

• aumentar a oferta
• diminuir a carga fiscal.

Neste contexto, e ao invés de corridas às aprovações de normas jurídicas, dever-se-ia, com serenidade, parar para escutar e acomodar os tantos contributos que se têm vindo a acumular a respeito de temas que a todos dizem respeito, procurando desenhar medidas que, em vez de controversas e questionáveis, partam da experiência prática de quem se move no cenário do imobiliário, construção, licenciamentos, etc., e respondam efetivamente aos desafios que os tempos nos lançaram e cuja resolução a todos cabe.

RESUMO PACOTE MAIS HABITAÇÃO

Conversão em uso habitacional

Possibilidade de converter imóveis comerciais em residenciais e construção de novos edifícios habitacionais em áreas urbanas designadas para equipamentos, comércio e serviços, de acordo com os planos municipais

Aumento dos solos disponíveis para habitação pública ou de custos controlados

É importante aumentar a disponibilidade de solos para habitação pública ou de custos controlados. Para alcançar esse objetivo, o Estado, regiões autónomas e autarquias locais podem exercer o direito de preferência na compra de imóveis entre particulares. Além disso, os proprietários também podem ceder gratuitamente parcelas de terreno ao município para a construção de projetos de habitação pública ou de custos controlados, como parte das obrigações relacionadas a operações urbanísticas.

Apoio à promoção de habitação a custos controlados para arrendamento acessível

Uma linha de crédito concedida pelo Governo, no montante global de EUR 250.000.000,00.

Simplificação dos processos de licenciamento

Foi apresentada uma proposta de lei para autorizar o Governo a alterar o regime de controlo prévio das operações de loteamento e operações urbanísticas previsto no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, visando simplificar os processos de licenciamento. A proposta de lei foi apresentada com pedido de prioridade e urgência.

Arrendamento pelo Estado para subarrendamento

Propõe-se a criação de um regime de arrendamento para subarrendamento, promovido pelo IHRU e pela ESTAMO – Participações Imobiliárias, S.A. (“ESTAMO”), destinado a famílias com dificuldades no acesso à habitação, através da mobilização de imóveis disponíveis no mercado em regime de contrato de arrendamento para posterior subarrendamento a preços acessíveis.

Prevêem-se também:

- Alguns benefícios fiscais para os proprietários.

- Criação de um novo balcão do arrendatário e do senhorio

- Aquisição de imóveis por entidades públicas no mercado.

- Incentivo à transferência para habitação de imóveis alocados ao alojamento local.

Intransmissibilidade do registo de alojamento local

O número de registo de alojamento local passará a ser, de forma generalizada (independentemente da modalidade de alojamento local e localização do imóvel), pessoal e intransmissível.

Verificação das condições de habitabilidade de fogos arrendados ou subarrendados

O IHRU será responsável por verificar as condições de habitabilidade de habitações arrendadas ou subarrendadas em casos em que haja denúncias ou elementos que apontem para a existência de deficiências.

Arrendamento obrigatório de casas devolutas

Previsão de um procedimento que permitirá aos municípios arrendar forçadamente imóveis de uso habitacional classificados como devolutos, preferencialmente aqueles que estejam em condições de habitabilidade imediata. Esses imóveis poderão ser subarrendados no âmbito de programas públicos de habitação.

Limite à fixação de rendas em novos contratos de arrendamento

A renda inicial em novos contratos de arrendamento para fins habitacionais será limitada a um coeficiente de 1,02 sobre o valor da última renda praticada no mesmo imóvel, acrescido dos coeficientes anuais legalmente previstos. Essa limitação só não será aplicada no caso de imóveis que tenham sido objeto de obras ou restauros profundos atestados pela Câmara, e só se aplicará a contratos celebrados nos últimos 5 anos.

Contratos anteriores a 1990

Propõe-se eliminar a possibilidade de os Senhorios fazerem operar a transição para o NRAU de contratos de arrendamento nos casos em que os arrendatários invoquem e comprovem que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (“RABC”) é inferior a cinco vezes o Rendimento Mínimo Nacional Anual (“RMNA”) ou tenham idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60 % (ou nos casos em que resida no locado há mais de cinco anos cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha reta, que se encontre nestas mesmas condições, sendo o RABC do agregado familiar inferior a 5 RMNA).

Autorização de Residência para Atividade de Investimento em Portugal (“Vistos Gold”):

Propõe o fim da concessão de novos Vistos Gold para todos os tipos de investimento em Portugal. No entanto, os pedidos de concessão de Vistos Gold que já estão aguardando decisão junto às entidades competentes até 16 de fevereiro de 2023, serão mantidos válidos.

Crédito à habitação

Propõe algumas mudanças no crédito à habitação em Portugal. Será obrigatório que os bancos ofereçam crédito a taxa fixa e será criado um apoio para créditos de até 200 mil euros para famílias com tributação até ao 6º escalão do IRS.

O Estado irá bonificar o juro em 50% do valor acima do valor máximo a que a família foi sujeita no teste de stress realizado no momento da contratação do crédito.

O pagamento das bonificações será feito pelo Orçamento do Estado.

Será celebrado um protocolo entre a DGTF e as instituições financeiras para definir os procedimentos relativos à disponibilização do financiamento. Além disso, os mutuantes ou intermediários de crédito serão obrigados a disponibilizar aos consumidores pelo menos uma proposta de contrato de crédito a taxa variável, mista e fixa.

Apoio ao Arrendatário

Prevê-se a atribuição de dois tipos de apoios que visam a proteção do arrendatário: Criação de um apoio extraordinário à renda e Alargamento do Programa Porta 65.

Disposições fiscais

Para além das alterações em matéria fiscal, a proposta prevê ainda alterações em termos de: IVA, IRS, IMT, EBF, Imposto de selo e IMI.