Mediação Imobiliária & Responsabilidade Civil

Enquadramento Legal da Atividade de Mediação Imobiliária

A Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, estabelece o regime jurídico da atividade de mediação imobiliária, definindo-a como a “atividade que consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis” (art. 2.º, n.º 1).

Objetivos e Ações da Mediação Imobiliária

De acordo com o art. 2.º, n.º 2, a mediação imobiliária pode incluir:

(i) Prospecção e recolha de informações para identificar imóveis pretendidos pelos clientes;

(ii) Promoção de imóveis destinados a negócios jurídicos, através da sua divulgação ou publicitação, incluindo a realização de leilões.

Alterações Introduzidas pela Lei n.º 15/2013

A nova lei introduziu uma mudança significativa ao definir a mediação imobiliária como uma obrigação de meios, em vez de uma obrigação de resultado. A mediadora deve atuar como intermediária, procurando interessados nos negócios pretendidos pelos clientes.

Liberdade Contratual e Serviços Prestados

As partes têm liberdade para acordar obrigações de resultado no âmbito da mediação imobiliária, nos termos do princípio geral da liberdade contratual (art. 16.º, n.º 2, alínea f)). As empresas podem comprometer-se a prestar serviços específicos mediante retribuição, sendo os termos e condições definidos no contrato.

Requisitos do Contrato de Mediação

A dimensão e a natureza dos serviços prestados pela mediadora devem constar do contrato de mediação, sob pena de nulidade. A atividade desenvolvida será avaliada caso a caso, conforme o estipulado entre as partes.

Deveres Acessórios das Empresas de Mediação

As empresas estão obrigadas a cumprir os deveres acessórios previstos no art. 17.º, n.º 1, nomeadamente:

(i) Verificar a capacidade e legitimidade contratual dos seus clientes;

(ii) Garantir a correspondência entre as características dos imóveis e as informações fornecidas pelos clientes;

(iii) Agir com clareza e exatidão perante os destinatários, especialmente em relação a características, preço e condições de pagamento;

(iv) Informar de imediato os interessados sobre factos que comprometam o negócio.

Responsabilidade Civil e Deveres de Conduta

A violação dos deveres consagrados no art. 17.º, n.º 1, gera responsabilidade civil extracontratual, desde que se verifiquem os pressupostos do art. 483.º do Código Civil: ilicitude, facto voluntário, imputação ao lesante, dano e nexo de causalidade.

Dever de Informação e Direitos dos Consumidores

O dever de informação destaca-se pela sua relevância constitucional (art. 60.º da Constituição da República Portuguesa), obrigando as mediadoras a divulgar as características dos imóveis com clareza e transparência, evitando induzir qualquer das partes em erro.

Responsabilidade por Atos dos Colaboradores

As empresas de mediação são responsáveis pelos atos ilícitos dos seus colaboradores, técnicos ou angariadores, no exercício das suas funções. A lei distingue:

- Técnicos de mediação imobiliária: exercem funções principais de mediação (art. 23.º);

- Angariadores imobiliários: colaboram com os técnicos na preparação e cumprimento de contratos (art. 24.º).

Seguro de Responsabilidade Civil

A lei exige que as empresas possuam um seguro obrigatório para cobrir danos patrimoniais causados a terceiros decorrentes da sua atividade (art. 7.º). Este seguro aplica-se mesmo a terceiros não envolvidos diretamente no contrato de mediação.

Litígios e Responsabilidade Civil

Os litígios associados à mediação imobiliária assumem especial complexidade, particularmente nas áreas de:

(i) Incumprimento de contratos-promessa de compra e venda;

(ii) Violação dos deveres de informação, diligência e lealdade;

(iii) Prática de atos ilícitos pelos colaboradores da mediadora.

Conclusão

As empresas de mediação imobiliária devem cumprir rigorosamente os deveres legais impostos pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, sob pena de responsabilidade civil pelos prejuízos causados a clientes e terceiros, assegurando sempre um elevado padrão de transparência, diligência e lealdade.

Artigo original publicado na Vida Económica a 03 Jan 2025