Simplex Urbanístico: Desenhado para obter mais celeridade processual

Que medidas do Simplex Urbanístico ajudam a simplificar o acesso à habitação?

Um dos grandes constrangimentos do acesso à habitação decorre da pouca oferta de habitação nova, adaptada às necessidades da vida atual. Vários estudos indiciam que a pouca oferta decorre, nomeadamente, do excesso de burocratização dos processos de controlo prévio, com impacto direto quer no tempo de construção, quer nos encargos suportados pelos promotores, repercutidos – no final – nos adquirentes.
O simplex fixa novas situações de isenção de controlo prévio e simplifica os procedimentos administrativos para obtenção de licenças urbanísticas e para a realização de comunicações prévias. A harmonização de regras, procedimentos e documentos instrutórios e, futuramente, a utilização de uma plataforma eletrónica única e a aplicação da tecnologia BIM contribuirão decisivamente para o desiderato da simplificação dos processos de
controlo prévio, poupando-se tempo e recursos.
Temos, igualmente, a previsão de áreas de cedência para habitação pública que contribuirão para disponibilizar mais solos para habitação acessível.

A eliminação da obrigatoriedade de apresentação do alvará de autorização de utilização põe em causa a segurança na compra e venda de imóveis?

Estamos perante uma mudança de paradigma. Terminada a construção, o promotor declarará que a fração/imóvel está apto a ser utilizado, entregando para o efeito junto da câmara municipal um termo de responsabilidade, contemplando as diferentes especialidades, subscrito pelo diretor de obra ou pelo diretor de
fiscalização de obra, em como a obra está concluída e foi executada de acordo com o projeto (ou de acordo com as telas finais juntas, quando tenham existido alterações durante a execução da obra).
Note-se que a eliminação da exigência de exibição do alvará de autorização de utilização vai exigir um maior cuidado no cumprimento das normas e regulamentos por todos os intervenientes no processo construtivo, que
ganham agora uma responsabilidade acrescida.
É natural que o mercado venha a buscar formas de certificação da legalidade urbanística, trazendo para o domínio privado competências que, até ao momento, têm sido exclusivamente públicas.

Retirando-se algum do controlo prévio, quando irá a fiscalização ter lugar?

A limitação dos poderes de controlo prévio dos municípios não prejudica os seus poderes de fiscalização, durante e após a conclusão da obra, ao abrigo das competências que lhes cabem em matéria de tutela da legalidade urbanística, nem a possibilidade de decretarem medidas de reposição da legalidade.
Noutro sentido, a lei é explícita ao referir que a fiscalização deve orientar-se por critérios de estrita legalidade, estando vedada quanto a aspetos que se relacionem com a conveniência, o mérito ou as opções técnicas das obras realizadas ou em curso.

Quão importantes são os novos prazos de licenciamento para uma maior fluência do mercado de construção e venda de habitações?

A lei encurtou os prazos de decisão e foram adotadas regras para que a contagem dos prazos seja mais transparente, como a contagem dos prazos iniciar-se com a entrega do pedido pelo particular e apenas ser possível à Administração, por uma única vez, solicitar informações ou documentos adicionais durante o procedimento. Todas estas medidas tenderão a tornar os procedimentos mais expeditos, sendo certo que os municípios estão a ajustar-se para garantir uma maior celeridade no processo de decisão, o que resultará em planos de negócio temporalmente mais curtos, reduzindo a imprevisibilidade associada à fase de licenciamento e permitindo uma maior otimização de custos.

Sobre a autora: Ana Sofia Catarino é advogada e managing partner da TFRA. É ainda coordenadora do Departamento de Direito Imobiliário, Urbanismo, Construção Civil e Turismo e Associada da WIRE Portugal (Women in Real Estate).

Artigo original publicado na Valor Magazine